Погашение записи об ипотеке в судебном порядке. Требования о прекращении ипотеки, погашении регистрационной записи об ипотеке. Недвижимости регистрационной записи об ипотеке

В [указать наименование суда,

В который подается заявление]

Истец: [Ф. И. О. полностью]

Адрес: [вписать нужное]

Ответчик: [указать наименование кредитной организации]

Адрес: [вписать нужное]

Третье лицо: [указать наименование регистрирующего органа]

Адрес: [вписать нужное]

[Число, месяц, год] между мной и [указать наименование кредитной организации] (далее по тексту - Ответчик) заключен договор ипотеки N [значение], согласно которому Ответчик предоставил мне денежные средства в сумме [цифрами и прописью] рублей сроком на [значение] месяцев по [значение] % годовых на приобретение в собственность [квартиры/земельного участка/иного недвижимого имущества].

Обеспечением исполнения обязательств по названному договору является залог недвижимого имущества, приобретенного за счет кредитных средств в соответствии с условиями договора купли-продажи [квартиры/земельного участка/иного недвижимого имущества], расположенной(ого) по адресу: [вписать нужное] от [число, месяц, год] N [значение].

[Число, месяц, год], на основании акта приема-передачи [указать наименование продавца имущества], я принял(а) недвижимое имущество, а указанный акт приема-передачи и договор купли-продажи [квартиры/земельного участка/иного недвижимого имущества] зарегистрированы в [указать наименование регистрирующего органа] [число, месяц, год]. Право собственности на указанное имущество и обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от [число, месяц, год] N [значение].

[Число, месяц, год] в кассу Ответчика, согласно реестру погашения задолженности, мною внесена последняя сумма платежа, тем самым погашена вся сумма кредита в размере [цифрами и прописью] рублей.

Таким образом, я в полном объеме исполнил свои обязательства по договору о предоставлении кредита N [значение] от [число, месяц, год].

Однако [описать суть (обстоятельства) обжалуемых действий (бездействий), в силу которых ответчик необоснованно уклоняется от регистрации погашения записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущества и сделок с ним, и истец был вынужден обратиться в суд с исковым заявлением. Указать сложившиеся обстоятельства, на которых базируются исковые требования истца с указанием конкретных норм законодательства, ссылаясь на которые истец в правовом аспекте обосновывает свои требования].

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

К числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Разновидностью последних является договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке), правовое регулирование которого определено § 3 главы 23 ГК РФ, а также Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - Закон об ипотеке).

Согласно ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

В соответствии с п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован данный договор (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ (далее по тексту - Закон о государственной регистрации).

В силу п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или указанной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку ее владельца об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Обязательства по договору от [число, месяц, год] N [значение] мною исполнены в полном объеме и в соответствии со ст. 408 ГК РФ являются прекращенным в связи с их надлежащим исполнением. Однако, по вышеуказанным причинам, не представляется возможность исключить из реестра регистрационную запись, произведенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от [число, месяц, год] N [значение].

[Изложить дополнительные факты по усмотрению истца].

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь п. 1 ст. 352, ст. 408 ГК РФ, ст. ст. 3, 4, 131, 132 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ, прошу:

1. Прекратить ипотеку на объект недвижимости, расположенный по адресу [вписать нужное].

2. Обязать [указать наименование регистрирующего органа] произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от [число, месяц, год] N [значение].

Приложение (по числу лиц, участвующих в деле):

1. Копия искового заявления о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи в ЕГРП.

2. Копия договора об ипотеке (залоге недвижимости) от [число, месяц, год] N [значение].

3. Копия договора купли-продажи от [число, месяц, год] N [значение].

4. Копии документов, подтверждающих исполнение обязательств по выплате заемных денежных средств.

5. Квитанция об оплате государственной пошлины.

6. [Перечислить иные документы, относящиеся к сути искового заявления].

[подпись, инициалы, фамилия]

[число, месяц, год]

Погашение регистрационной записи об ипотеке - действие выполняемое вслед за прекращением ипотечного правоотношения, которое официально закрепляет факт прекращения ипотеки а также снимает залоговое обременение с недвижимости.

Заемщик выплатил ипотечный кредит - это наиболее распространенная ситуация при которой прекращает действовать ипотека вместе с чем возникает потребность погашения регистрационной записи об ипотеке . В тоже время существует ряд и других оснований, по которым ипотечные правоотношения могут быть прекращены (см. ниже).

Прекращение ипотеки

Регистрационная запись об ипотеке может быть погашена лишь при условии, что ипотечные правоотношения были прекращены. В свою очередь оснований для прекращения этих правоотношений существует предостаточно и практически все они указаны в статье 352 ГК РФ:

прекращение обеспеченного залогом обязательства (погашение ипотечное кредита);
продажа заложенного имущества лицу, которое ничего не знало о существовании обременения (мошенничество);
гибель заложенного имущества при условии, что залогодатель не воспользовался правом, прописанным в пункте 2 статьи 345 ГК РФ;
реализация залогового имущества залогодержателем в случаях предусмотренных пунктами 4 и 8 статьи 352 ГК РФ;
признание договора залога недействительным;
решение суда (в случаях предусмотренных пунктом 3 статьи 343 ГК РФ);
изъятие заложенного имущества (ст. 167, 327 ГК РФ), за исключением случаев предусмотренных пунктом 1 статьи 353 ГК РФ;
случаи, указанные в пункте 2 статьи 352 и статье 355 ГК РФ.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке выглядит следующим образом: подается соответствующее заявление в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП), где в течение трех рабочих дней с момента поступления документов совершается запрашиваемое действие (п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке») (далее – Закон № 102-ФЗ). Между тем подаваемое в ЕГРП заявление должно представлять собой (один из вариантов): совместное заявление залогодателя (заемщика) и залогодержателя (кредитора); заявление владельца закладной; заявление залогодателя (к нему должна быть приложена закладная) (п. 1 ст. 25 Закона № 102-ФЗ).

Государственная пошлина за погашение регистрационной записи об ипотеки не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Следует понимать, что если требуется заявление от залогодателя, то это значит что каждый, кто им является должен обратиться в ЕГРП (к примеру супружеская пара) . Если же кто-то (один из нескольких залогодателей) не будет иметь возможности лично обратиться в регистрирующий орган, то ему предстоит оформить доверенность, содержащую полномочия на предоставление соответствующего заявления.

Вместе с погашением записи об ипотеке аннулируется и закладная (п. 3 ст. 25 ГК РФ). Этот документ по первому требованию предоставляется владельцу жилья. А между тем запрашивать этот документ придется, поскольку без него нельзя будет получить новое свидетельство о государственной регистрации, в котором не будет указано наличие обременений (в графе существующие обременения (ограничения), слово «ипотека» будет заменена словосочетанием - «не зарегистрировано»). Также для получения свидетельства бывшему заемщику нужно будет представить заявление с соответствующим содержанием и квитанцию об уплате госпошлины, размер которой составляет 350 рублей (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Документы необходимые для погашения записи об ипотеке

Примерный перечень документов представляемый при погашении регистрационной записи об ипотеке выглядит следующим образом:

заявление о погашении записи в ЕГРП (образец можно скачать на сайте Росреестра);
оригинал кредитного ипотечного договора (или иного документа, исполнение которого обеспечивалось ипотекой);
договор купли-продажи;
оригинал закладной;
справка от банка об исполнении залогодателем обязательств;
оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Помощь в погашении регистрационной записи об ипотеке

Ряд компаний сегодня предлагает помощь в погашении регистрационной записи об ипотеке. В их услуги входит: анализ предмета сделки, определение и формирование списка необходимых документов с их последующей передачей в Федеральную регистрационную службу, осуществление контроля над процессом погашения записи. Обратившимся в одну из таких компаний заемщикам понадобится лишь предоставить запрашиваемые компанией документы, а также оформить необходимые доверенности. Все остальное будет сделано без участия правообладателя объекта недвижимости. Стоимость такой услуги колеблется в районе 10 тыс. рублей.

Требования о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи удовлетворены поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа, предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры расторгнут заочным решением суда., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются:

Истец обратился в суд с иском к ООО «Агентство по ипотечному кредитованию», ... о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи об ипотеке.
Удовлетворяя требования Кратселева Р.Е. о прекращении ипотеки в отношении квартиры и погашении регистрационной записи об ипотеке, Суд первой инстанции исходил из того, что договор займа от 17 апреля 2008г. в части установления ипотеки данного жилого помещения, является ничтожным, поскольку ответчики собственниками спорной квартиры не являются в связи с расторжением договора купли-продажи квартиры в судебном порядке.

Решение суда первой инстанции оставлено без изменения краевым судом, при этом кассационной инстанцией указано следующее.

"Судебная коллегия считает вывод суда об удовлетворении исковых требований Крастелева Р.Е., о прекращении ипотеки на спорную квартиру и погашении регистрационной записи об ипотеке правильным, поскольку основанием ипотеки являлся целевой договор займа от 17 апреля 2008г. предоставленный для приобретения квартиры, однако договор купли-продажи указанной квартиры от 17 апреля 2008г. расторгнут заочным решением суда от 16 ноября 2009г., заемщики собственниками квартиры в настоящее время не являются, иные, предусмотренные статьей 25 ФЗ "об ипотеке (залоге недвижимости)" и пунктом 4 статьи 29 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основания для погашения регистрационной записи отсутствуют, в связи с чем ипотека на данное жилое помещение может быть прекращена". (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 24 января 2011 года по делу № 33-469/2011 А-57)

Поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ, в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства:

Истец обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о прекращении ипотеки. Указала, что на основании договора купли-продажи, заключенного с ФИО1, приобрела земельный участок. Пунктом 2 договора предусматривалась уплата покупателем покупной цены в день получения документов после государственной регистрации права собственности, до полного расчета сторон земельный участок находится в залоге у продавца. Расчет с продавцом был произведен надлежащим образом. В настоящее время возможность подачи такого заявления отсутствует, поскольку ФИО1 умерла.

Суд требования удовлетворил. Краевой суд решение суда оставил без изменения, указав, что поскольку Гражданским кодексом РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено иного, ипотека земельного участка может быть прекращена по основаниям, предусмотренным ст. 352 ГК РФ , в частности с прекращением обеспеченного залогом обязательства (п.1 ч.1 ст. 352 ГК РФ).

Судом установлено, что обязательство, возникшее из обеспеченного ипотекой договора купли-продажи от 04 августа 2005 г. прекратилось его надлежащим исполнением.

Из материалов дела видно, что указанный в договоре купли-продажи земельный участок передан покупателю, а покупная цена уплачена продавцу в день получения документов после государственной регистрации перехода права.

Судебная коллегия дополнила резолютивную часть решения следующим: "Ипотеку земельного участка, возникшую из договора купли-продажи от..., заключенного между ФИО1 и истицей прекратить". (Кассационное определение Хабаровского краевого суда от 29 октября 2010 года по делу № 33-6966)

Ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке:

И.Е. обратился в суд с иском к М.Р. об обращении взыскания на заложенное по договору ипотеки имущество - квартиру.
Е.Е. предъявила И.Е., М.Р. встречный иск о признании обременения в виде ипотеки указанной квартиры отсутствующим, в связи с погашением долга по договору займа и уклонением сторон от регистрации прекращения записи об ипотеке.

Встречные исковые требования судом удовлетворены, при этом судом указано следующее.

Из расписки И.Е.следует, что последний получил 400000 рублей в счет погашения договора займа и полностью проценты по данному договору, претензий к М.Р. не имеет.

Утверждения И.Е. и М.Р. о том, что между ними в этот же день был заключен еще один договор займа на сумму 2500000 рублей, которые М.Р. не вернул, поэтому обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось по обоим договорам займа, суд правильно признал необоснованными, так как согласно ст.ст. 2, 3, 9, 50 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает исполнение только конкретного обязательства, которое указано в договоре об ипотеке. Таковым обязательством является заем в сумме 400000 рублей. (Кассационное определение Красноярского краевого суда от 29 сентября 2010 года по делу № 33-8392/2010)

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона:

Судами рассматривались дела по искам залогодателей о прекращении ипотеки в связи с исполнением обеспеченного залогом обязательства. (п.п.1 п. 1 ст. 352 ГК РФ ). Данная категория дел представляет незначительную часть. Основанием исковых требование является отсутствие залогодержателя и его невозможностью явиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении залога. Такие иски в основном рассматриваются по последнему известному месту жительства ответчика, в качестве его представителя судом назначается адвокат в порядке ст. 50 ГПК РФ.

По делу решением суда удовлетворены исковые требования З. к М-ву А., М-ву Д., Г., М-ой В. о прекращении ипотеки удовлетворены. Прекращена ипотека в силу закона, зарегистрированная 28.07.2000 г., на жилой дом, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из положений ст. 352 ГК РФ, согласно которым залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки.

Установлено, что по договору купли-продажи от 26.06.2000г. М-ов А., М-ов С., М-ов Д., Г., М-ова В. передали в собственность З. по одной пятой доли, а в целом жилой дом литер А, расположенный по адресу: Астраханская область, Наримановский район, с. Разночиновка, ул. Ленина. Условиями договора определена цена объекта недвижимости - 16 000 руб., которые покупатель оплачивает продавцам в следующем порядке: до подписания договора оплачивается 10 000 руб., оставшаяся сумма 6 000 руб. оплачивается в срок до 15.09.2000г. В обеспечение условий об оплате по договору, зарегистрирована ипотека в силу закона.

Согласно расписке от 04.10.2000, заверенной нотариусом Л., М-ов А. получил от З. деньги в сумме 6 000 рублей по договору купли-продажи от 26.06.2000г.

Установив, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, суд прекратил ипотеку в силу закона. ("Обобщение судебной практики по гражданско-правовым спорам, вытекающим из договора залога имущества, в том числе недвижимого имущества (ипотеки) , рассмотренным за 2008 год и 1 полугодие 2009 года", проведенное Астраханским областным судом).

Вы хотите продать квартиру, которая была в ипотеке? Расплатились с банком, оформили на себя недвижимость и уверены, что этого достаточно? На самом деле, погашение кредита и прекращение договора с банком – это далеко не все, что вы должны сделать по закону, чтобы квартира имела «чистую» историю и бывший залогодержатель не мог предъявить иск по невыполнению вами своих обязательств. Читайте статью и узнайте, почему можно остаться без квартиры даже после погашения ипотеки и как этого избежать.

Какие проблемы встречаются при несоблюдении правил оформления недвижимости

Вы добросовестно выплатили все деньги по ипотеке. Исполнили условия договора в полной мере и оформили документы на квартиру. Теперь вы полноправный собственник бывшей в залоге квартиры. Какие проблемы возникают у людей после этого? Недвижимость должна оформляться по правилам. Ваши отношения с продавцом регулируются договором купли. Этот документ основан на ст. 454 ГК РФ http://stgkrf.ru/454 .

Если у вас не хватает денег, чтобы купить недвижимость сразу, то вы берете кредит под залог, ипотеку. Отношения с кредитором, финансово-кредитной организацией, банком регулируются договором займа, несколькими законами: ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» http://docs.cntd.ru/document/901712928 , ФЗ «О защите прав потребителей» http://docs.cntd.ru/document/9005388 , ФЗ «О банках» http://docs.cntd.ru/document/9004805 , ФЗ «О регистрации недвижимости и сделок с ним» http://docs.cntd.ru/document/9046215 . Все эти законы опираются на ГК РФ. Эти законы регулируют отношения с кредитором, ваши двусторонние права и обязанности. Но сама недвижимость имеет свой паспорт и регистрационный номер. Все, что с ней происходит, собственники, процессы заносятся в ЕГРН. Если записи в реестре не изменены по реальному состоянию дел, то у собственника могут возникнуть проблемы.

Первый распространенный случай возникновения проблем – не до конца провели оформление купленной/проданной квартиры:

Если недвижимость в долевой собственности, то сначала погашается запись по всей недвижимости, а потом, на основании выписки из ЕГРП, запись по каждому дольщику. Когда ипотека погашена, то договор ипотеки аннулируется по закону. Этот документ заемщик должен забрать себе.

Если происходит взыскание через суд, то ипотечная регистрационная запись и регистрация прав собственности погашаются одновременно.

Не забывайте, что нужно сделать вместе с банком:

прекратить договор ипотеки;
погасить записи об ипотеке;
внести изменения в ЕГРП.

Снятие залога с недвижимого имущества

Снятие обременения нужно, когда вы собираетесь погасить запись об ипотеке.

Это необходимо, если:

ипотечный договор полностью выполнен и залоговое обеспечение прекратилось;
недвижимость продана с аукциона или торгов;
залог испорчен или полностью уничтожен (сгорел, например).

Чтобы снять залоговое имущество с этого статуса нужно обоюдное согласие обеих сторон – того, кто оставил квартиру в залог (залогодатель) и того, кто дал под этот залог деньги (залогодержатель). Оформление документов некоторые банки берут на себя. Как минимум разъясняют куда идти. Но, есть и такие, для которых ваша квартира имеет ценность. Если финансово-кредитная организация с плохим имиджем, то вам нужно проверить все документы и заняться оформлением самому. Лучше привлечь юриста или адвоката, чтобы не пропустить мелочей, которые могут помешать вам вступить в полноправное право собственности.

Владелец закладной может снять обременение, если в этом документе прописано, что все стороны выполнили свои обязательства. Если погашение было через суд, то решение суда – документ, по которому снимается обременение.